2026年4月1日，日本修订后的《外汇及外贸法》（FEFTA）正式生效，这是近年来针对外国投资者在日本置业最重要的监管变化。核心内容有三条：外国买家购地需披露国籍；住宅物业不再享有豁免；非居民购房须向有关部门申报交易。
需要说明的是，日本目前仍不限制外国人拥有不动产——没有额外的购置审批，也不征收额外的外国买家税。新政的本质是建立完整的数据监控体系：政府要看清谁在买、买在哪里、用来做什么。业内普遍认为，这套体系是为后续可能出台的外资购地限制法案铺路。
与房产配套的民宿监管也在同步收紧。2026年6月，日本观光厅宣布新规：允许地方政府通过条例，对"住宅宿泊事业法"管辖的民宿营业天数进行限制，原本每年最多180天，现在可以压缩到0天。新宿区的民宿投诉量从2021年的70件暴增到2025年的924件，正是各地收紧的直接导火索。
日本民宿分三类监管：住宅宿泊事业法（民宿法）门槛低但受180天上限约束、且会被地方条例进一步压缩；旅馆业法按正规酒店标准运营、全年无限制；国家战略特区法（大阪、东京大田区等）同样不限天数但要通过特区认定。大阪的5587家特区民宿中约四成与中国经营者相关，而大阪自2026年6月起已暂停受理特区民宿的新规申请。
对想在日本买房的中国投资者，2026年的合规要点总结为：买房前确认土地用途和所在区域的地方条例，尤其打算做民宿的要先查清楚可经营天数与认定状态；交易如实申报国籍与身份信息，材料真实完整；优先选择持有日本不动产经纪业许可的正规中介，不要轻信"包办一切"的非持牌渠道。
日元汇率处于低位、东京等核心城市租金回报稳定，日本房产的长期配置逻辑没有变，但"买完随手做民宿"的老玩法已经行不通。具体城市、具体地块能不能做民宿、做几天，天悠在日本的团队可以帮你逐条核实再下决定。